SCI – инструмент управления состоянием для нерезидентов

21.04.2010

Нерезидентам может быть интересным создание SCI (Гражданское общество недвижимости) для покупки недвижимости во Франции. Эта структура может быть очень эффективной в управлении недвижимостью. Что такое SCI ? Каковы его преимущества ? Каковы ограничения ?

Что такое SCI ?

SCI (Société Civile Immobilière) – общество, создаваемое на срок максимум 99 лет как минимум 2 персонами, которые вкладывают в него недвижимое имущество (натурально или финансами), которое составляет общественный капитал SCI. Партнеры получают части пропорционально своим вкладам. SCI часто используется в семейном бизнесе, как средство передачи и управления недвижимостью.

Эта структура хороша своей простотой и гибкостью. SCI доступно всем: частным и юридическим лицам, резидентам и нерезидентам, минимум общественного капитала не ограничен. SCI работает на основе статусов. Статусы несут некоторые обязательные ограничения (оговаривают вклад партнеров, деятельность общества, деноминацию, срок, юридический адрес, общественный капитал, назначение управляющего и его полномочия), но эти ограничения очень гибкие и позволяют организовать деятельность SCI в соответствии с личными целями.

Каковы преимущества SCI?

• Оптимизация налогообложения : стоимость недвижимости может быть уменьшена путем использования долгов и кредитов (prêt in-fine), что позволит уменьшить налог на состояние (Impôt sur la Fortune).

• Передача собственности: что касается вопросов наследования, проще разделить общественные SCI, чем саму недвижимость. Во время передачи собственности общая сумма передаваемых общественных частей ниже стоимости недвижимости, поскольку вычтен пассив общества. Более того, налоговый орган приемлет вычет из стоимости общественных долей (основывая свою позицию тем, что доли не выходят на рынок и могут быть переданы только партнеру).

• Защита : можно предусмотреть статусы мажоритарных партнеров для некоторых членов семьи с целью защитить их в случае смерти супруга. Таким образом наследники умершего супруга не смогут попросить его покинуть недвижимое имущество.

Каковы ограничения SCI?

Создание SCI – достаточно простой процесс, а управление SCI остается достаточно гибким, но есть некоторые ограничения. SCI – это общество, и оно обязано выполнять некоторые условия: установление и запись статусов, регистрация общества в коммерческом регистре (registre du commerce et des sociétés), назначение управляющего и т.д. Как и все общества, SCI должно вести бухгалтерскую отчетность и регулярно проводить собрания (как минимум раз в год) для утверждения счетов. Все правовые документы должны быть сохранены, а налоговые декларации заполнены. Если эти условия не соблюдаются, а SCI была создана с целью налоговой оптимизации, налоговый орган может возбудить против SCI процедуру против злоупотребления правами (статья L64 Общего налогового кодекса), что приведет к ликвидации SCI с существенными налоговыми последствиями. В то же время ведение финансовой отчетности позволяет объективно оценивать стоимость недвижимости в активах для декларации налога на состояние, дарение или наследование.

Подводя итоги, создание SCI дает многие налоговые преимущества. Финансовая сторона (экономия на налогах) во многих случаях оправдывает создание SCI, особенно для нерезидентов.