Коммерческая недвижимость на Лазурном Берегу: какой бюджет?

13.04.2010

Все больше и больше наших клиентов просят нас найти им коммерческую недвижимость, отель или ресторан во Франции. Конечно, это возможно, но нужно понимать, что покупка коммерческой недвижимости требует больших усилий, чем покупка виллы или квартиры. Как при покупке любого бизнеса, нужно иметь хорошие знания в этой области или, как минимум, иметь хороших управляющих, которые могут заставить этот бизнес работать.

Сегодня моя цель - не описание различных методов увеличения стоимости бизнеса, а просто дать вам несколько идей для размышлений.

 

Какова ваша цель?

Вы можете иметь два подхода к коммерческой недвижимости.

Первый - стать владельцем какого-нибудь дома или помещения, которое вы будете сдавать в аренду владельцу  коммерческой деятельности. Это очень хорошая идея, так как рентабельность от сдачи в аренду коммерческих помещений часто гораздо выше, чем жилой. С другой стороны, контракты на аренду имеют достаточно длительный срок, и вам не надо часто заниматься поисками арендаторов. Естественно, нужно найти помещение, которое представляло бы интерес для потенциальных арендаторов с точки зрения его расположения.

Обратите внимание, что не всегда кажущееся более удачно расположенным помещение приносит наибольшую рентабельность. Зачастую вы можете получать больший доход от аренды, имея помещение в индустриальной зоне, чем  бутик на Круазетт в Каннах.

 

Второй подход - самостоятельно эксплуатировать помещение. В этом случае вы, как владелец предприятия, столкнетесь со всеми вытекающими проблемами: поиск клиентов, развитие товарооборота, поиск и управление персоналом, бухгалтерией, финансами и т.д. Безусловно, вы можете передать все эти функции или их часть нанятому управляющему, но в этом случае нужно быть уверенным в том, что он абсолютно надежен и хорошо разбирается в деле.

Как это перенести на предполагаемый проект?

Французское законодательство выделяет два элемента в коммерческой недвижимости: стены и фонды.

Стены: Это помещение или жилой дом, в котором размещается бизнес

Фонды: Это совокупность материальных и нематериальных элементов на базе коммерческой активности: клиенты, товарный знак, марка, права аренды (то есть контракт на аренду стен), патенты, товары и оборудование.

Если вы хотите просто получать ренту, не занимаясь бизнесом, то вы покупаете стены. Если вы хотите заниматься только бизнесом, вы покупаете фонды и платите арендную плату владельцу стен. Конечно, вы можете купить и стены, и фонды (даже если вам придется создать  две разных структуры для стен и фондов).

 

Этот выбор, естественно, влияет на предполагаемый бюджет. Он будет значительно выше, чем если вы просто приобретете стены или фонды. Обязательно проверьте, что включено в ту цену, которую мы вам анонсируем.

В некоторых случаях продавец желает продать и то, и другое одновременно. Если вы хотите оставить только стены, есть возможность перепродать фонды в использование.

Какой бюджет ?

Чтобы дать вам несколько предметов для размышлений, вот примеры того, что можно найти на момент написания данной статьи, то есть в момент подъема экономики:

Канны, маленький отель примерно на пятнадцать комнат, продается за цену в 1 500 000 евро (стены и фонды). Если вы хотите приобрести красивый отель на берегу моря с 60-ю комнатами, рассчитывайте на 7 000 000 евро (стены и фонды).

Ресторан в центре Ниццы, примерно на сто посадочных мест, 40 кресел на террасе, с  товарооборотом в 800 000 евро и доходом в 233 000 евро, стоит 1 150 000 евро (только фонды).

Один ресторан в центре Ниццы продается за 4 000 000 вместе со стенами и фондами. Но есть возможность перепродать фонды за 1 500 000 евро, и сохранить стены, которые можно будет сдавать а аренду за 240 000 евро в год, что составит 9,6% рентабельности.
Наконец, последний пример, бутик высокой моды и аксессуаров для женщин площадью 90 м.кв. в Жуан ле Пене, с товарооборотом в 994 000 евро, продается за 712 000 евро (только фонды).

Я не рекомендую  опускать бюджет ниже 1 000 000 евро, чтобы приобрести коммерческую недвижимость хорошего качества.

Заметьте, это не означает, что вам нужно иметь 1 000 000 евро наличными. Банки позволяют легко финансировать как мимимум 50% от стоимости недвижимости, которая уже функционирует, и которая показывает успешную работу за последние 3 года. 

 

Только для серьезных инвесторов

Конечно, вы уже поняли, что такие проекты только для серьезных инвесторов.Ни один владелец бизнеса не даст детальную информацию о своей деятельности по телефону. Как минимум, он попросит показать ему подписанный вами договор на поиски. Для более значительных сделок нужно будет предоставить письмо, в котором мы выражаете свою заинтересованность, и аттестацию банка, подтверждающую, что вы имеете финансовые средства на такого рода покупку.

Кроме того, мы не хотим активировать нашу партнерскую сеть и начинать поиск по смутному желанию, это может подорвать доверие к нам на Лазурном Берегу. Таким образом, после первоначальной оценки вашего проекта, если вы действительно выражаете желание его продолжить, мы попросим вас обязательно подписать договор на поиски.