Инвестировать во Франции в сдаваемое в аренду жилье

09.02.2010

При покупке квартир, офисов, паркингов, коммерческих помещений для последующей их сдачи в аренду, вы становитесь собственником-арендодателем. Таким образом вы становитесь предпринимателем. Эта деятельность имеет свои риски: поиск арендатора в установленные сроки, задолженность по арендной плате, риск катастрофы. К счастью, эти риски ограничены, но для многих инвесторов они являются сдерживающим фактором.

Рентабельность объекта считается от арендной платы и долгосрочной добавочной стоимости объекта. Для оптимизации этих двух факторов важно грамотно выбрать объект, и в этом случае не стоит ориентироваться только на «понравилось или нет». Качество постройки и состояние здания должны быть тщательно исследованы.

Способ финансирования объекта играет также немаловажную роль в рентабельности операции. Кредит может увеличить рентабельность – это так называемый «эффект рычага». Рычаг будет позитивным, если процентная ставка по кредиту будет меньше процента экономической рентабельности инвестиций (процент рентабельности от аренды+процент добавочной стоимости) и негативным в обратном случае. Например, для квартиры, приносящей 4% от аренды и с добавленной стоимостью 1% в год, то есть всего 5%, позитивный эффект достигается в случае ставки по кредиту меньше 5%, то есть например при 4%. В этом случае каждый евро приносит больше, чем он стоит: аренда+добавленная стоимость= 0,05€ ; ставка по кредиту = 0,04€.

Пример
Расмотрим квартиру стоимостью 75 000€, которая дает 4% от аренды (то есть 3 000€ в год) и 1% добавленной стоимости в год (то есть 750€). Квартира может быть куплена без кредита или в кредит, например 50 000€ в течение 15 лет со ставкой 4% или 4,5% (и первоначальным взносом 25 000€).

 

Финансирование	Без кредита	Кредит под 4%	Кредит под 4,50%
Аренда и добав. стоим.	3 750€	3 750€	3 750€
Кредитная ставка	0€	2 000€	2 250€
Доход	3 750€	1 750€	1 500€
% рентабельности инвестиций	от 75 000€ =5 %	от 25 000€ = 7%	от 25 000€ =6%

 

 

Таким образом, получается, что при покупке квартиры в кредит 50 000€ со ставкой 4%, эффект рычага увеличивает рентабельность инвестиции на 2% в год (7% - 5%). Нужно добавить, что ставки по кредиту вычитаются из налога на недвижимость.

Важно не забывать, что выплата солидарности по безработице (l’incidence de la CSG) представляет 10% от дохода от недвижимости вне зависимости от ваших доходов, она оплачивается в ноябре.