Все о коммерческих фондах

11.05.2011

Учитывая растущий интерес наших клиентов к инвестициям во французскую экономику, мы хотели бы вернуться к понятию коммерческих фондов и стен, о которых уже упоминалось в статье "Коммерческая недвижимость на Лазурном Берегу: какой бюджет?". Необходимо понимать эту французскую специфику, прежде чем покупать коммерческую недвижимость, будь то отель, ресторан, магазин или что-то другое.

Традиционный бизнес (мы не говорим тут об интернет-торговле) может быть представлен как помещение, в котором ведется экономическая деятельность. Согласно французским законам, мы разделяем владельцев "стен" (то есть, здания) и того, кто управляет деятельностью, пользователя. Эти двое связанны договором аренды, то есть пользователь арендует здание. Конечно, владелец помещения и управляющий бизнесом может быть одним и тем же человеком, но даже в этом случае необходимо создавать две разные компании для фискального и юридического управления (обычно, SCI является владельцем здания, а коммерческая фирма управляет деятельностью). Мы рассмотрим наиболее важную составляющую любого бизнеса: коммерческие фонды.

 

Что такое коммерческие фонды?

Мы можем определить коммерческие фонды, как  « совокупность компонентов, используемых для формирования экономической единицы, объектом которой являются экономические составляющие, делящиеся на материальные объекты - техника, товары и оборудование, и на нематериальные - клиентура, контракт на аренду, товарный знак и название ».

Коммерческие фонды отеля - это его название, клиентура, оборудование номеров (кровати, TV, белье и т.д.), кухонное и ресторанное оборудование и мебель, договор аренды.

Примечание : Для бара или ресторана, лицензия IV, позволяющая продавать алкоголь, также является частью коммерческих фондов. 

Договор аренды - это право управляющего использовать стены, чтобы заниматься своей деятельностью. Это право предоставляется договором аренды (наема), подписанного между владельцем бизнеса и владельцем стен. Такие договоры аренды заключаются, как правило, на длительный срок, чтобы владелец фондов мог спокойно заниматься своей деятельностью, без риска быть выселенным владельцем стен до того, как он приобретет некоторую финансовую стабильность (конечно, в случае своевременной уплаты аренды).  Более того, если владелец не возобновит договор аренды управляющему фондами, выполняющему все свои обязательства, он должен будет выплатить компенсацию владельцу фондов, которая обычно равна стоимости фондов плюс возмещение убытков.

Приобретение стен

Покупка стен похожа на приобретение жилой недвижимости: нужно заплатить комиссию агентству (выплачивается продавцом или покупателем в зависимости от полученного соглашения), и нотариальные сборы - около 7%.

Цена за стены рассчитывается обычно на базе арендной платы, выплачиваемой арендатором. Для сведения, рентабельность коммерческих стен составляет от 8 до 10% (то есть, цена стен составит от 10 до 13 арендных плат). Однако, это правило не работает в некоторых местах с исключительными позициями (дворец в шикарном квартале Парижа, например), где покупатель может чувствовать себя в безопасности в смысле размещения средств и дохода от аренды.  

Будьте внимательны, во Франции здания относятся к одной из девяти категорий: жилье, отель, офисы, торговля, ремесла, промышленность, сельское хозяйство, лесозаготовки, складские помещения, государственные службы или общественные работы. Если вы хотите изменить функциональное назначение здания, необходимо запрашивать разрешение в мэрии и соблюдать соответствующие стандарты при трансформации здания.

Приобретение коммерческих фондов

Покупка коммерческих фондов сродни покупке бизнеса: цена основывается на таких экономических показателях, как товарооборот и доходность. Как и для любого предприятия, мы можем использовать некоторые показатели рентабельности, как точку отсчета (например, компенсировать свои вложения через 7 лет), но покупатель должен в первую очередь оценивать потенциал своего будущего бизнеса. Часто случается, что некоторые предприятия увядают с управляющим, который не может адаптироваться к изменениям в ожиданиях клиентов, или который теряет свой динамизм, но с новой командой такое дело находит второе дыхание. Конечно, в любом случае, цена фондов будет результатом переговоров между покупателем и продавцом. 

Расходы, связанные с покупкой коммерческих фондов, будут такими же, как и при покупке недвижимости, то есть нужно учесть агентское вознаграждение, регистрационный взнос (взимаемый государством), гонорар нотариуса и/или адвоката. Обратите внимание, что агентское вознаграждение тут зачастую выше, чем при покупке жилой недвижимости.

Примечание : Покупка фондов является более рискованной сделкой, чем покупка стен, и для крупных проектов мы вам настоятельно рекомендуем обратиться к адвокату.

Заметьте, что возможно также приобрести фонды предприятия, купив полностью всю компанию. Приобретение части компании или пакета акций зачастую проще и дешевле, чем покупка просто коммерческих фондов. Риск такого решения в том, что купив купив предприятие, мы также покупаем все долги компании. То есть, нужно быть абсолютно уверенным в той цене, которую представляет предприятие, в том, что цена продажи учитывает все возможные риски ответственности. 

Примечание : Если продавец включает клиентскую базу в стоимость коммерческих фондов, он не имеет права открыть конкурирующее предприятие вблизи вашего и переманить проданную вам клиентуру.

 

Эксплуатация коммерческих фондов

Фонды обычно эксплуатируются их собственником. Но он может доверить управление независимому коммерсанту, который будет управлять всей деятельностью предприятия за счет собственных средств, брать на себя всю ответственность и получать прибыль. Конечно, в этом случае такой управляющий выплачивает владельцу оговоренный между ними процент прибыли. Владелец фондов может так же нанять управляющего, которому он будет выплачивать зарплату, то есть по тому же принципу, когда акционеры предприятия доверяют управление нанятому директору.

А ISF (Налог на состояние) ?

Имущество, используемое в качестве основной профессиональной деятельности, освобождается от налога ISF. Но это исключение работает при соблюдении определенных условий, которых слишком много, чтобы говорить о них сейчас, но о которых мы напишем в одной из следующих статей. Просто имейте ввиду, что необходимо изучить вопрос об освобождении от этого налога со специалистами до покупки бизнеса.  

Две последние рекомендации

Если вы изучаете объявления о продаже какого-либо бизнеса, внимательно посмотрите, что включает в себя цена: только стены? только фонды? и то, и другое?

Когда вы покупаете бизнес в каком-то городе, вы вмешиваетесь в его экономическую жизнь. Если это всего лишь небольшой магазинчик, проблемы у вас вряд ли возникнут, но если речь идет о большом проекте, вы можете значительно повлиять на городской ландшафт и экономику этого города. В таком случае, не забудьте попросить о встрече с мэром или его помощником, чтобы им представиться, провести презентацию вашего проекта, объяснить, почему именно вы представляете интерес для местного общества. В будущем именно они могут стать вашими главными союзниками.