Le Журнал > Недвижимость во Франции

Как приобрести замок во Франции?

09.02.2010

Существует расхожее заблуждение: мол, средневековый замок дешевле чем за несколько миллионов долларов не купишь. Купить замок можно и недорого, но реставрация объекта, налоги и затраты на содержание замка могут отпугнуть большинство романтиков. Грамотные же инвесторы способны сделать из такой покупки долгосрочный бизнес.

Стоимость замка может варьироваться от €400 тыс. в Чехии и Германии до $200 млн в Великобритании, Франции или Швейцарии. При этом замки - товар штучный, в каждом случае стоимость будет определяться индивидуально. Она напрямую зависит от местоположения замка, его состояния и ряда сопутствующих факторов. “Так, замок под Парижем, к примеру в Довиле, стоит €5-30 млн. В некоторых случаях представители обедневшей аристократии закладывают замки, вследствие чего при страховой оценке, к примеру, в €6 млн такой объект можно купить за €3 млн,– рассказывает консультант департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard Элла Братилова.– Так как замки — это уникальные, эксклюзивные предложения, спрос на них, несомненно, существует, но не ажиотажный”.

Плата за роскошь

По мнению члена парижской коллегии адвокатов, главы парижского офиса фирмы International Legal Counsils Александра Колосовского, оформлять замок на юрлицо стоит только в том случае, если покупатель планирует использовать замок в коммерческих целях. В противном случае владение замком может оказаться очень дорогим удовольствием.

Впрочем, конфиденциальность всегда стоила немалых денег. В среднем регистрация фирмы, например во Франции, обойдется в €3-5 тыс. Плюс ее годовое содержание — около €2 тыс. При покупке замка нужно помнить о налогах. В разных странах существует своя специфика налогообложения, однако налог на недвижимость есть практически везде. Его ставка зависит от размеров объекта, стоимости и местонахождения. Например, если недвижимость находится возле Канн, то налог на нее будет в 4-5 раз выше, чем на недвижимость, находящуюся в Париже.

До некоторого времени все дорогие объекты, в том числе и французские замки, оформлялись через холдинговые структуры в Люксембурге. Таким образом они попадали только под фиксированное налогообложение в размере 3%. Кроме того, владельцы замков, оформленных таким образом, не платили налог на сверхдоходы — обычно его ставка варьируется каждый год, но уплачивается с объектов дороже €750 тыс. Например, если объект стоит €800 тыс., налог будет составлять €1-2 тыс. в год. Если замок стоит €5 млн, то ставка возрастает до €50 тыс. в год. Однако несколько месяцев назад во Франции, где сосредоточено самое большое количество замков, выставленных на продажу, на законодательном уровне подобные регистрации были запрещены.

 Впрочем, налога на сверхприбыль можно избежать, если недвижимость купить в кредит. Например, замок стоит €2 млн. В случае, если кредит оформить на €1,5 млн, в качестве стоимости недвижимости будут фигурировать оставшиеся €500 тыс. А эта сумма не считается сверхдоходом. Как только выплаченные банку средства вместе с первоначальным взносом достигнут €750 тыс., с объекта нужно будет платить налог, но исходя не из €2 млн, а из размеров реально выплаченной суммы.

Нюансы с получением кредита, конечно, существуют. Во Франции, например, кроме обычного ипотечного кредита, который подразумевает оформление залога в пользу банка, есть еще и инвестиционный кредит”,– говорит Александр Колосовский. Например, покупается замок, переоборудуется в гостиницу и на основании будущих доходов получается и постепенно погашается кредит. “Для банка важен сравнительный анализ. Кредит реально получить, когда кроме бизнес-плана есть уже и реальная разработка плана реконструкции и перепланировки замка в гостиницу. Средняя ставка во Франции по кредиту составляет 5% годовых, а срок кредита может достигать 30 лет”,– рассказывает Александр Колосовский.

Более привлекательным для российских клиентов выглядит получение кредита в банках Монако. “Банки выдают ипотечные залоговые кредиты, не привередливо относясь к источнику дохода клиента. Российскому предпринимателю нужно только показать, что у него есть предприятие в России и что он получает доход. Тогда банк выдает запрашиваемую сумму на покупку замка, открывает счет, на котором нужно поддерживать сумму в размере €50-100 тыс. То есть фактически держать там часть своих доходов независимо от размера ежемесячных платежей по кредиту”,– говорит Александр Колосовский.

Покупка замка с туристами

Французские банки охотно выдают кредиты тем, кто планирует сделать из замка отель или музей Даже если деньги на приобретение замка были взяты в банке, нужно помнить, что на стадии покупки замка траты только начинаются. “Содержание замка — это отдельная, причем немалая статья расходов. Учитывая, что к обычным расходам на содержание большого помещения добавляется множество налогов, общая сумма составляет до €100 тыс. в год”,– предупреждает Элла Братилова.

 Еще одна причина, по которой наследники зачастую выставляют на продажу замки, является сам факт наследования. “Наследование замка — это очень сложный и дорогой механизм. К примеру, во Франции, если стоимость недвижимости находится на уровне €850-1700 тыс. и ее наследует один из супругов, налог, который нужно будет заплатить, составит 35% стоимости замка. Если его стоимость оценивается от €1,8 млн, ставка может доходить до 40%. Иногда наследники вынуждены продавать замок, чтобы заплатить налоги и получить хоть какие-то средства”,– рассказывает Александр Колосовский.

По мнению Эллы Братиловой, основной сложностью в реставрации замков являются не столько деньги, сколько сложные бюрократические механизмы. “Во-первых, далеко не все строительные компании имеют лицензии на реставрацию исторических сооружений. Во-вторых, много времени уходит на поэтапное оформление документов. “Например, во Франции даже в случае реставрации замка требуется в обяза