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Quartiers de Nice

09.02.2010

Dix millions de touristes foulent chaque année le sol niçois. C’est que l’aéroport international, le deuxième du pays derrière Paris avec dix-sept compagnies low-cost, s’en donne les moyens. Les badauds raffolent du littoral long de 10 km, des places aux accents sardes, des innombrables fontaines, des prestigieuses collines orientées sur la Méditerranée, et du centre qui mérite parfaitement l’appellation de Carré d’Or. Avec le changement de siècle, les valeurs immobilières s’envolent. Les 350.000 habitants tiennent le rythme au prix de colossaux efforts, abdiquent sur certains secteurs, dont le Mont-Boron ou la Promenade des Anglais. Parallèlement, la belle azuréenne s’offre un tramway, censé la parcourir du nord au sud, et un cœur piéton flambant neuf. Non contente de redorer le blason de la place Masséna, elle multiplie les rénovations de quartiers, attirant une clientèle étrangère de plus en plus chic.

 

A l’automne dernier, la bourse s’enrhume et l’activité, parvenue à son paroxysme il y a tout juste douze mois, ralentit. Les acquéreurs comme les professionnels appellent à davantage de raison de la part des vendeurs. Beaucoup l’entendent et permettent une poursuite sans trop de heurt. D’autres campent sur leurs positions et participent au blocage tant relayé par les médias. Les stocks reconstitués, l’heure est à la négociation. Si la décrue momentanée du volume de transactions ne fait aucun doute, il s’avère préférable d’évoquer la correction des prix que d’annoncer la baisse, sur laquelle on ne dispose pas d’un recul suffisant.

Véritable amphithéâtre sur la Méditerranée, Nice s’entoure de collines. Situées à une dizaine de minutes de voiture du centre, elles campent autant de cadres bucoliques que de micromarchés différents.

Cimiez, le traditionnel fief des notables niçois, est sans doute la plus urbaine. Les appartements de standing tiennent la dragée haute aux maisons de ville et aux hôtels particuliers. Avec une réhabilitation en perspective, ce dernier segment démarre à 1,4 M €. Les immeubles Belle Epoque, dont le Regina et le Riviera Palace, compensent les charges élevées et l’absence d’extérieur par un cachet incomparable. A l’Hermitage, un bien en parfait état de 175 m2 vient de trouver preneur à 880.000 €. Un appartement rénové de la même surface au Winter Palace vaut 1.160.000 €. Dans une résidence récente, le penthouse peut atteindre ces montants.

Gairaut offre des vues plongeantes sur la Méditerranée et une densité de bâti supérieur à celle de Rimiez, un quartier sis dans la continuité de Cimiez authentique et verdoyant. Le concept du domaine fermé et gardé a la cote. En témoigne le succès du Château d’Azur ou de Châteauneuf, sur Gairaut, et de Saint-Exupéry, à Rimiez. On exige 2.850.000 € pour une villa contemporaine, entièrement refaite et ouverte sur la Méditerranée, de 350 m2 habitables sur un terrain de 2800 m2 ou 1.315.000 € pour 215 m2 en bonne condition sur une parcelle de 1800 m2.

Le Mont-Boron, orienté sud-ouest, marque la frontière entre Nice et Villefranche, auquel on l’assimile parfois. La nature s’invite dans le paysage de carte postale, accessible à pied depuis le port. Les vues mer sont époustouflantes. Quelques-uns réalisent de bonnes affaires, comme ce client qui a obtenu, dans une construction Belle Epoque, 145 m2 à restaurer, prolongés par deux terrasses face à l’immensité azur, contre 750.000 €. Le contexte économique tendu a eu deux effets principaux dans le quartier : la libération d’un grand nombre de produits de prestige et le réajustement des prix. Oublié les exagérations des années passées. Les agents immobiliers s’avouent particulièrement à l’aise sur ce marché, désormais en phase avec la réalité. Le principal atout du Mont-Boron réside dans ses copropriétés, un parc hautement qualitatif. Le collectif se porte comme un charme, légèrement mieux que la villa, soutenue jusqu’à lors par les Russes, une population fortunée actuellement dans la tourmente. Les Scandinaves gagnent du terrain. Les Parisiens et les Lyonnais aux carrières internationales se positionnent, quand les Anglais attendent un taux de change favorable. 90 % des acheteurs sont étrangers à la région, jeunes et amateurs de plaisirs urbains, une mutation sociologique fort récente. Le trois-pièces tourne autour de 1 M €. Avec de belles prestations et un panorama Grande Bleue, le genre peut prétendre à 10.000 €/m2 sans difficulté. La villa débute à 1,2 M € et existe en nombre de 2 à 3,5 M €. Quant au palais de la fin du XIXe ou du début du XXe siècle, de 400 à 500 m2 habitables, il s’enlève moyennant 5-8 M €. Certaines propriétés défrayent la chronique. C’est le cas de Château Latour, acquis par un Scandinave il y a deux ans, la Villa Beau-Site, magnifique mais difficile à manier eu égard aux contraintes du classement au patrimoine historique, ou l’ancienne demeure de Sean Connery. Vendue en 2003, elle serait à nouveau disponible.

Dans le centre, le ralentissement gomme les effets, pourtant très positifs, de la réfection de la place Massena et de l’ouverture de la ligne de tramway. Qu’à cela ne tienne, l’endroit attire toujours les Italiens, les Européens du Nord et les Russes, particulièrement actifs au printemps. Dans le Carré d’Or, ils paient généralement 4500-5000 €/m2. Récemment, un Britannique a pris possession d’un petit deux-pièces rue Paradis à 9000 €/m2.

Les amateurs du « tout à pied » poussent vers Saint-François-de-Paule et le Vieux-Nice, qui, sur les beaux spécimens, obéissent à une grille similaire.

La Promenade des Anglais, l’illustre front de mer, arbore quatre parties distinctes : le quai des Etats-Unis, de 6000 à 10.000 €/m2, la portion prise entre le jardin Albert-Ier et le boulevard Gambetta, de 6000 à 9000 €/m2, le tronçon en direction de Magnan, de 4500 à 6000 €/m2, et les alentours de l’aéroport, de 2500 à 4500 €/m2. Un T3 à rénover au Beau Rivage aurait avoisiné les 10.000 €/m2.

Le port plaît enfin aux investisseurs. Prêts à miser sur le futur bassin de plaisance, ils paient de 4000 à 8000 €/m2, selon l’étage et l’exposition, prisée sur le Quai des Deux Emmanuel. La moyenne s’affiche proche des 6000 €/m2.

Le Cap de Nice, en montant vers le Mont-Boron, abrite un lot de 100 m2, les pieds dans l’eau, à 1,1 M €.

Décidément, une adresse courue conjuguée à une vue mer subit la conjoncture de manière nettement moins violente que l’immobilier dit classique.

Par Laetitia Rossi



NICE CENTRE MER :
de la Promenade des Anglais à la rue Rossini et de Gambetta à Meyerbeer

NICE CENTRE OUEST :
délimité par la rue de France à Châteauneuf et de Gambetta à Magnan

NICE CENTRE NORD :
du bd Grosso après la voie rapide à la rue Diderot et de la voie rapide au bd J. Garnier

NICE CENTRE EST :
de Jean-Médecin à Carabacel et de Gioffredo à la gare SNCF

NICE CARRE D’OR :
de la rue du Congrès à Jean-Médecin et de la Promenade des Anglais à Victor Hugo

NICE OUEST COLLINES :
Lanterne, Fabron, Corniche Fleurie, Napoléon lll, Ginestière, bd de l’Impératrice Eugénie

N-OUEST CALIFORNIE :
Carras, av. de la Californie, Carlone, Bornala, Magnan

NICE MAGNAN :
Carlone, Bornala, Magnan (Madeleine)

NICE NORD GORBELLA :
Cessole, Borriglione, Libération, Malausséna, Garnier

QUARTIER DU PORT :
Quai Papaccino, bd Stalingrad, Garibaldi, av. de la République, Riquier, Delfino, Franck Pilatte

NICE EST :
St Roch, Roquebilière, Route de Turin, Lyautey