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Guide rapide des taxes liées à l’achat du bien immobilier

02.06.2010

La France est souvent perçue comme un « enfer fiscal ». C’est certainement vrai pour les résidents français dont je suis mais la situation est plus favorable pour les non-résidents. Cet article est un petit guide sur les taxes liées à l’achat du bien immobilier en France. J’ai volontairement simplifié pour éviter d’entrer dans des détails trop techniques et conserver une présentation claire. Ainsi je ne considère que le cas de non-résidents fiscaux hors Union Européenne (c’est-à-dire que l’essentiel de votre vie et de votre activité économique se font hors Union Européenne) qui n’ont pas de revenus en France.

Frais de Notaire

Lors de la signature de l’acte final de vente, vous devrez payer les frais de notaire. Cela comprend la rémunération du notaire mais surtout les taxes à verser à l’état français. En France, le notaire est un représentant de l’état et collecte les taxes pour son compte lors d’une vente.

Le montant exact des frais de notaire varie selon certains paramètres notamment le prix du bien mais vous pouvez retenir qu’en moyenne, pour l’achat d’un bien ancien, les frais de notaire sont de 7% à 8% du prix du bien. Pour l’acquisition d’un bien neuf (jamais habité), les frais sont de 3 à 4%.

Les frais de notaire sont payés une seule fois, au moment de l’acquisition.

Taxe d’habitation et taxe foncière

Ce sont deux taxes à payer chaque année. Elles sont fixées par la commune où se trouve le bien et donc dépendent de la fiscalité locale. Elles dépendent également de la surface et du standing du bien.

Il n’est donc pas possible de donner un chiffre exact mais pour donner un exemple la taxe foncière d’un appartement de 1 M€ à Cagnes sur Mer s’élevait en 2008 à 1500 €. Pour un bien plus modeste (300 000 à 500 000 €), attendez-vous à une taxe de l’ordre de 1000 €. La taxe d’habitation est sensiblement du même montant que la taxe foncière.

La taxe foncière est payée par le propriétaire du bien. La taxe d’habitation est payée par l’occupant (qui peut être un locataire) du bien au 1er janvier de l’année.

ISF (Impôt Sur la Fortune)

Une spécialité française qui a un fondement plus politique qu’économique !
Le propriétaire d’un patrimoine d’une valeur nette supérieur à 790 000 €, est soumis chaque année à l’ISF selon le barème suivant :

Valeur nette du patrimoine (P)	Taux	Abattement	Formule rapide de calcul
Inférieure ou égale à 790 000 €	0%		0
Comprise entre 790 000 et 1 290 000 €	0,55%	4 345 €	(P x 0,55%) - 4 345 €
Comprise entre 1 290 000 et 2 530 000 €	0,75%	6 905 €	(P x 0,75%) - 6 905 €
Comprise entre 2 530 000 et 3 980 000 €	1%	13 205 €	(P x 1%) - 13 205 €
Comprise entre 3 980 000 et 7 600 000 €	1,30%	25 085 €	(P x 1,30%) - 25 085 €
Comprise entre 7 600 000 et 16 540 000 €	1,65%	51 580 €	(P x 1,65%) - 51 580 €
Supérieure à : 16 540 000 €	1,80%	76 300 €	(P x 1,80%) - 76 300 €

Exemple : Pour un bien d’une valeur de 900 000€, vous payerez 605 € d’ISF en 2009. Pour un bien de 3 M€, vous payerez 16795 € en 2009.


Heureusement, il ya des moyens de réduire ou d’éviter cet impôt. Par exemple, au lieu d’acheter un bien cash, il est préférable de faire un crédit (in-fine de préférence). La valeur nette du bien est alors la valeur du bien moins la dette de l’emprunt. Il existe une autre technique utilisant le fait que l’ISF ne s’applique pas aux biens utilisés pour une activité professionnelle. Consultez-nous pour en savoir plus.

Impôt sur la plus-value

Lors de la revente de votre bien, vous devrez dans certaines conditions, payer un impôt sur la plus-value. La plus value est définie par la différence entre le prix de vente de votre bien et le prix d’achat.

Pour un non-résident n’appartenant pas l’Union Européenne, la taxation de la plus-value est de 33,3%. Après cinq ans, la plus-value est réduite de 10% par année de possession. Ainsi si vous revendez au bout de 15 ans, aucune plus-value n’est à verser.

Il est à noter que lors de la revente, un non-résident est obligé de faire appel à un représentant fiscal accrédité par l’état pour faire la déclaration de plus-value.

Remarque : Certains frais liés à l’acquisition, la rénovation ou l’entretien de votre bien viennent en déduction de la plus-value. Il faut donc dès l’achat, prendre des précautions pour justifier de ces frais.

Impôt sur la succession

Si le propriétaire non-résident d’un bien localisé en France décède, ce sont les droits de succession français qui s’appliquent à ce bien. Le droit français en la matière peut être assez différent du droit appliqué dans votre pays, il faut donc bien se renseigner afin d’éviter les mauvaises surprises.

Je ne rentrerai pas dans les détails des règles et des taxes de succession ici car c’est un sujet complexe. Il faut simplement retenir que selon les dispositions que l’on a prises lors de l’acquisition, les taxes à payer par les héritiers peuvent extrêmement lourdes (plus de 50% du prix du bien) ou fortement réduites.

De plus, indépendamment, des aspects financiers, le droit français ne permet pas de choisir librement qui va hériter du bien. Cependant un certain nombre de montages permettent d’avoir un contrôle beaucoup plus grand sur la succession.

Pour toutes ces raisons je recommande très fortement de consulter un expert AVANT de signer l’acte final d’achat. Nous pouvons vous recommander des professionnels extrêmement compétents dans ces domaines.

Conclusion

La fiscalité française est relativement complexe et lourde mais il est souvent possible de réduire significativement la taxation si on prépare bien son projet.

C’est la raison pour laquelle je recommande AVANT L’ACHAT de consulter un avocat, un notaire ou un gestionnaire de patrimoine sur trois points :

• Une analyse des implications fiscales et juridiques de votre acquisition
• Une étude des optimisations fiscales possibles
• La mise en place d’une stratégie de transmission de votre bien

Croyez-moi, les quelques centaines d’euros que vous dépenserez pour cette prestation seront largement rentabilisés par la sécurité et les économies que vous réaliserez. Nous travaillons avec d’excellents professionnels en ce domaine, n’hésitez pas à nous consulter.