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Taux fixe ou variable?

08.09.2010

Lorsque nous cherchons un crédit immobilier pour un client, nous pouvons lui proposer deux types de taux : un taux fixe ou un taux variable.

• Le taux fixe est facile à comprendre: pendant toute la durée du prêt, le taux d’intérêt reste constant. De ce fait le coût, les mensualités et la durée du prêt sont définis dès le départ et n’évoluent pas.
• Le taux variable est défini au jour de la signature du prêt mais ensuite évolue en fonction d’un indice financier, en général l’EURIBOR qui est le taux auquel la banque emprunte l’argent sur le marché interbancaire. Donc typiquement le taux du prêt sera l’EURIBOR + n% , n% étant la marge de la banque.

 

Quel est l’avantage du taux variable ?

On le voit, le taux variable est plus risqué que le taux fixe, alors quel est son intérêt? Simple, il est moins élevé. Voici à titre indicatif les taux constatés en Septembre 2010 pour des prêts de 15 à 30 ans (attention, pour un prêt à des étrangers, le taux est souvent un peu majoré par la banque) :

 

Durée en années	15	20	25	30
Taux fixe	3,3%	3,5%	3,60%	4,20%
Taux variable	2,8%	2,95%	3,10%	3,65%

L’autre avantage du prêt à taux variable est que bien souvent il permet un remboursement anticipé du prêt sans pénalités.

Le taux variable capé

Pour limiter le risque, je vous recommande fortement de prendre un taux variable capé. Cela signifie que votre taux ne peut dépasser certaines limites. Par exemple si vous choisissez un taux variable à 3% capé à 1,75%, en aucun cas votre taux ne pourra dépasser 3% + 1,75% = 4,75%. Inversement il ne pourra descendre en dessous de 3% - 1,75% = 1,25%.
Les taux sont généralement capés entre 1% et 2%.

Conséquences de la variation du taux

Le taux est généralement révisé chaque année en fonction de l’évolution de l’indice. Cette variation de taux peut se manifester de deux manières : par une modification de la durée de remboursement (elle s’allonge si le taux augmente) ou par une modification des mensualités (elles augmentent si le taux augmente).
En général il est plus confortable de garder des mensualités fixes et que la variation de taux se manifeste sur la durée du prêt.

Alors que choisir?

Il n’y a pas de réponse facile à cette question, tout dépend du risque de voir le taux variable dépasser le taux fixe et du moment auquel cela arrivera.
En effet au début du prêt la part des intérêts dans la mensualité est beaucoup plus importante qu’à la fin. Il est donc avantageux d’avoir un taux faible au début du crédit même s’il augmente sur la fin car alors son impact est assez faible (il n’agit que sur un petit capital). Le graphique suivant montre l'évolution de la part de remboursement de capital (en bleu) comparé à la part de paiement des intérêts (en rouge):

 

D’une façon générale, si vous ne voulez pas prendre de risque, prenez un taux fixe. Si vous avez une bonne compréhension de l’économie et que vous voulez un crédit plus performant, prenez le taux variable.