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La SCI : un instrument de gestion patrimoniale pour les non-résidents?

21.04.2010

En tant que non-résident, il peut être intéressant de créer une SCI (Société Civile Immobilière) pour acquérir un bien immobilier en France. Cette structure peut s’avérer être un instrument de gestion très efficace du patrimoine immobilier. Qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont les avantages ? Quelles sont les contraintes associées à cette structure ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une société créée, pour une durée maximale de 99 ans, par au moins deux personnes qui lui apportent des biens (en nature ou en numéraire) qui constituent le capital social de la SCI. Les associés reçoivent des parts en contrepartie de leur apport. La SCI est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion du patrimoine immobilier.

Cette structure est très appréciée pour sa simplicité et sa souplesse. En effet, les SCI sont ouvertes à tous : particuliers ou professionnels, résidents ou non-résidents, et aucun capital social minimal n’est exigé. Une SCI fonctionne sur la base de statuts. Les statuts doivent comporter certaines clauses obligatoires (relatives aux apports des associés, à l’objet de la société, à la dénomination, à la durée, au siège social, au capital social et aux règles de nomination du ou des gérants ainsi qu’à leurs pouvoirs) mais peuvent être rédigés avec beaucoup de souplesse, permettant ainsi d’organiser la SCI en fonction de ses propres objectifs patrimoniaux.

Quels avantages ?

• Optimisation fiscale : la valeur du bien immobilier peut être diminuée par l’utilisation de dettes et d’emprunts (prêt in-fine), ce qui permet de diminuer l’ISF (Impôt sur la Fortune).

• Transmission du patrimoine : en ce qui concerne la succession, il est plus facile de répartir des parts sociales d’une SCI que le bien immobilier lui-même. Par ailleurs, lors d’une transmission de patrimoine, la valeur des parts sociales transmisses est inférieure à la valeur de l’immeuble car le passif de la société est déduit. De plus, l’administration fiscale tolère une décote sur la valeur des parts sociales (justifiée par le fait que ces parts ne s’échangent pas sur un marché et sont donc difficilement cessibles en dehors des associés)

• Protection : il est possible de prévoir des statuts d’associés majoritaires à certains membres de la famille pour les protéger en tant qu’associé survivant en cas de décès du conjoint. Ainsi, les héritiers du concubin décédé ne pourront pas lui demander de quitter le bien.

Quelles contraintes ?

La constitution d’une SCI est assez simple en soi et la gestion de la société reste souple mais implique un certain nombre de contraintes. En effet, une SCI est une société et à ce titre, certaines obligations doivent être remplies : rédaction et enregistrement des statuts, immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés, nomination des gérants,…. Ensuite, comme toutes les sociétés, la SCI doit tenir une comptabilité et tenir régulièrement des assemblées (au moins une fois par an) pour approuver les comptes. Les documents légaux doivent être conservés et les déclarations fiscales doivent être remplies. Si ces contraintes ne sont pas respectées et que la SCI a été créée dans une perspective d’optimisation fiscale, l’administration fiscale peut utiliser la procédure de l’abus de droit (article L64 du Code Général des Impôts), ce qui entraînerait la dissolution de la SCI avec d’importantes conséquences fiscales. Par ailleurs, la tenue de la comptabilité permet d’évaluer de façon objective la valeur des actifs immobiliers dans une perspective de déclaration ISF ou même de donation et de succession

En conclusion, la création d’une SCI peut apporter de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Les retombées financières (en économies d’impôts) justifient largement, dans certains cas et notamment pour les non-résidents, les coûts et contraintes liés à la constitution et la gestion d’une SCI.