Le magazine > L'immobilier en France

Acheter un commerce sur la Côte d’Azur: quel budget ?

13.04.2010

De plus en plus de clients nous demandent de leur trouver un commerce, un hôtel ou un restaurant en France. Il est tout à fait possible de trouver des biens intéressants mais il faut avoir conscience qu’acheter un commerce nécessite plus de réflexion qu’acheter une villa ou un appartement. Comme pour l’achat d’une entreprise il faut avoir une bonne connaissance du métier ou tout au moins s’entourer des conseillers qui pourront évaluer la qualité du commerce.
Mon but aujourd’hui n’est pas de me lancer dans une description des différentes techniques de valorisation d’un commerce mais simplement vous donner quelques éléments pour votre réflexion initiale.

 

Quel est votre objectif ?

Vous pouvez avoir deux approches dans l’immobilier commercial.
La première est de devenir propriétaire d’un immeuble ou local commercial que vous louerez à un exploitant, c’est-à-dire quelqu’un qui est propriétaire de l’activité commerciale. C’est une bonne idée car les rentabilités locatives dans le commerce sont souvent plus élevées que dans le résidentiel. D’autre part les baux sont assez longs donc vous n’aurez pas à chercher un nouveau locataire très souvent. Il faut bien sûr choisir un emplacement qui intéresse les locataires éventuels.
Notez que ce ne sont pas les emplacements les plus « sexy » qui sont forcément les plus rentables. Parfois vous obtiendrez une meilleure rentabilité locative avec un entrepôt dans une zone industrielle qu’avec une boutique de luxe sur la Croisette à Cannes.

La deuxième approche est d’être vous-même l’exploitant. Dans ce cas vous serez un chef d’entreprise confronté à tous les problèmes d’un chef d’entreprise : trouver des clients, développer le chiffre d’affaire, recruter et gérer le personnel, gérer la comptabilité et les finances, etc. Bien sûr vous pouvez déléguer tout ou une partie de ces fonctions à un directeur mais dans ce cas il faut s’assurer qu’il est très bon et digne de confiance.

Comment cela se traduit-il dans votre projet d’achat ?

Le droit français distingue deux éléments dans un commerce: les murs et le fonds.
Les murs : C’est le local ou l’immeuble qui héberge l’activité
Le fonds : C’est l’ensemble des éléments matériels ou immatériels à la base de l’activité commerciale : la clientèle, l’enseigne, la marque, le droit au bail (c'est-à-dire le contrat de location des murs), les brevets, les marchandises et le matériel.

Si vous voulez simplement percevoir des loyers sans vous occuper de l’activité, vous achèterez les murs. Si vous voulez simplement exercer l’activité, vous achèterez le fonds et vous verserez un loyer au propriétaire des murs. Vous pouvez bien sur acheter l’ensemble murs et fonds (même si vous serez sûrement amenés à créer deux structures différentes pour les murs et le fonds).

Ce choix a évidemment un impact sur le budget à prévoir. Il sera considérablement plus important si vous souhaitez acquérir les murs ou juste le fonds. Vérifiez bien ce qui est inclus dans les prix qu’on vous annonce.
Dans certains cas le vendeur voudra vendre l’ensemble murs et fonds de façon indissociable. Si vous ne souhaitez conserver que les murs, il est possible de revendre à votre tour le fonds à un exploitant.

Quel budget ?

Pour vous donner quelques éléments de réflexion, voici ce que l’on peut trouver à l’heure où j’écris ces lignes c’est-à-dire en début de reprise économique :

A Cannes, un petit hôtel d’une quinzaine de chambres est vendu à partir de 1,5 M€ (murs et fonds). Si vous voulez un bel hôtel en face de la mer avec 60 chambres, comptez 7 M€ (murs et fonds).
Un restaurant au centre de Nice d’une centaine de places, 40 fauteuils en terrasse, réalisant un CA de 800K€ et un bénéfice de 233K€ coutera 1,15 M€ (fonds uniquement)
Pour un restaurant centre de Nice, l’ensemble murs et fonds est vendu 4 M€. Mais il est possible de revendre le fonds pour 1,5 M€ et de conserver les murs qu’on louera pour 240K€ annuels, soit une rentabilité locative de 9,6%.
Enfin dernier exemple, une boutique de prêt à porter et accessoires de luxe féminins de 90 m2 à Juan les Pins réalisant 994K€ de chiffre d’affaire est à vendre 712K€ (fonds uniquement).

Je recommande de ne pas descendre beaucoup en dessous de 1 M€ de budget pour rester sur des commerces de bonne qualité. Notez que cela ne signifie pas que vous devez avoir 1 M€ en cash. Un banquier se laissera facilement convaincre de financer au moins à hauteur de 50% l’achat d’un commerce qui fonctionne déjà et a démontré une bonne santé sur les 3 dernières années.

Réservé aux investisseurs sérieux

Vous l’avez sûrement compris ce type de projet est réservé aux investisseurs sérieux. Aucun propriétaire de commerce ne va donner des chiffres détaillés sur son activité sur un simple coup de téléphone. Il demandera au moins à voir un mandat de recherche signé. Pour les affaires les plus grosses il faudra présenter une lettre d’intérêt et une attestation de la banque démontrant que vous avez les moyens financiers de faire cette acquisition.
Par ailleurs nous ne souhaitons pas activer notre réseau et nous lancer dans une recherche sur un vague désir, il en va de notre crédibilité sur la Côte d’Azur. Donc après une première évaluation de votre projet, si vous souhaitez vraiment poursuivre, nous vous demanderons nécessairement de signer un mandat de recherche.