Le magazine > L'immobilier en France

Tout savoir sur le fonds de commerce

11.05.2011

Devant l’intérêt croissant de nos clients pour des investissements commerciaux en France, je reviens sur la notion de fonds de commerce et murs que j’évoquais dans l’article Acheter un commerce sur la Côte d’Azur: quel budget ?. Il faut en effet bien comprendre cette spécificité française avant tout achat de bien commercial tel qu’un hôtel, un restaurant, un magasin ou autre.

Un commerce traditionnel (je ne parle pas ici de e-commerce) peut être présenté comme un bâtiment dans lequel s’exerce une activité économique. En droit français, on distingue le propriétaire des « murs » (c’est-à-dire du bâtiment) et celui qui gère l'activité, l'exploitant.  Ces deux entités sont liées par un bail, c'est-à-dire un contrat de location du batiment à l'exploitant. Bien sûr le propriétaire et l'exploitant peuvent être une seule et même personne mais même dans ce cas bien souvent on créera deux sociétés distinctes pour des raisons fiscales et juridiques (en général une SCI propriétaire du batiment et une société commerciale pour gérer l'activité). Nous allons examiner l'actif le plus important de l'exploitant: le fonds de commerce.

 

Qu'est-ce que le fonds de commerce?

On peut définir le fonds de commerce comme « l’ensemble d'éléments concourant à constituer une unité économique dont l'objet est de nature commerciale comprenant des éléments corporels, tel que le matériel, les marchandises et les équipements, et des éléments incorporels, tels que la clientèle, le droit au bail et le nom commercial. ».

Pour un hôtel le fonds de commerce sera donc composé du nom de l’hôtel, de la clientèle, de l’équipement des chambres (lits, TV, linge, etc.), des meubles et matériels de cuisine et de restaurant et du droit au bail.

Remarque : Pour un restaurant ou un bar, la licence IV qui permet de vendre de l’alcool peut également faire partie du fonds de commerce.

Le droit au bail est le droit de l’exploitant d’occuper les murs pour y exercer son activité. Ce droit se manifeste concrètement par le contrat de location (le bail) signé entre l’exploitant et le propriétaire des murs. Les baux commerciaux sont en général de longue durée afin que l’exploitant bénéficie d’une certaine stabilité et puisse développer son activité sans être menacé d’expulsion à tout moment par le propriétaire des murs (sauf si les loyers ne sont pas payés bien sûr). De plus si le propriétaire ne renouvelle pas le bail de l’exploitant alors que celui-ci a rempli toutes ses obligations, le propriétaire doit lui verser une indemnité d’éviction qui correspond en général à la valeur du fonds plus les dédommagements.

Acheter des murs

L’achat des murs est similaire à l’achat d’un bien résidentiel : il faut payer les frais d’agence immobilière (à la charge du vendeur ou de l’acheteur selon l’accord convenu) et des frais de notaire de l’ordre de 7%.

Le prix des murs est généralement calculé sur la base du loyer versé par l’exploitant. A titre indicatif la rentabilité des murs commerciaux s’établie généralement entre 8 et 10% (donc le prix des murs sera compris entre 10 et 13 loyers). Cependant cette règle peut être complètement infirmée pour des emplacements exceptionnels (palace dans un quartier haut de gamme de Paris par exemple) où l’acheteur est plus dans une logique de placement sécurisé de son argent que de rendement locatif.

Attention au changement de destination: en France, un bâtiment est affecté à une des neuf catégories suivantes : habitation, hôtel, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt et service public ou d’intérêt collectif. Si vous désirez changer la fonction du bâtiment, il vous faut obligatoirement demander l’autorisation à la mairie et respecter des normes dans les travaux de transformation.

Acheter un fonds de commerce

L’achat d’un fonds de commerce s’assimile à l’achat d’une entreprise : il faut évaluer le prix à partir des indicateurs économiques tels que le chiffre d’affaire et le bénéfice. Comme pour les sociétés, on peut utiliser quelques ratios comme guide (par exemple rembourser son investissement en 7 ans) mais l’acheteur doit surtout évaluer le potentiel futur de l’activité. Il arrive souvent qu’une affaire qui végétait avec un exploitant n’ayant pas su s’adapter aux changements des attentes des clients ou qui avait perdu son dynamisme, retrouve un nouveau souffle avec un nouvel exploitant. Bien sûr, dans tous les cas, le prix résulte d’une négociation entre vendeur et acheteur.

Les frais liés à l’achat d’un fonds de commerce sont les mêmes que pour les biens résidentiels à savoir les frais d’agence, des droits d’enregistrement (à verser à l’état) et les honoraires du notaire et/ou de l’avocat. Notez que les frais d’agence sont souvent plus élevés que pour les biens résidentiels.

Remarque : L’achat d’un fonds de commerce présente plus de risques juridiques que l’achat de murs, donc pour un projet d’envergure je vous recommande fortement de faire appel à un avocat.

Notez qu’on peut également acquérir un fonds de commerce en achetant l’intégralité de la société exploitante. L’achat de parts ou d’actions de société est souvent plus facile et économique que l’achat du fonds de commerce seul. Le risque de cette solution est qu’en achetant la société, on devient aussi propriétaire de ses dettes. Il faut donc être absolument sûr du montant qu’elles représentent, que le prix de vente en tienne compte et si possible mettre en place une garantie de passif.

Remarque : Du fait que le vendeur vend la clientèle dans le fonds de commerce, il n’a pas le droit d’ouvrir un commerce concurrent à proximité du vôtre et ainsi récupérer la clientèle qu’il a vendu.

 

Exploiter le fonds de commerce

Le fonds est généralement exploité par son propriétaire. Mais celui-ci peut le confier à un commerçant indépendant qui va gérer l’activité pour son propre compte, supporter tous les aléas économiques et percevoir les bénéfices. Dans ce cas bien sûr le commerçant rémunère le propriétaire selon un montant à définir entre eux. Le propriétaire du fonds peut également faire un appel à un gérant salarié de la même manière que des actionnaires confient la gestion d’une entreprise à un directeur.

Et l’ISF ?

Les biens nécessaires à l’activité professionnelle principale sont exonérés d’ISF. Mais cette exonération est soumise à des conditions précises et multiples qu’il serait trop long de détailler ici et qui pourra faire l’objet d’un prochain article. Mais gardez à l’esprit qu’il faut examiner ce point avec un expert et examiner toutes les défiscalisations possibles avant l’achat.

Deux dernières recommandations

Si vous consultez des annonces concernant la vente d'un commerce, examinez attentivement ce que le prix comprend : les murs seuls ? le fonds de commerce seul ? l’ensemble murs et fonds ?

Lorsque vous achetez un commerce dans une ville, vous intervenez dans la vie économique de celle-ci. S’il s’agit d’une petite boutique, pas de problème, mais si le projet est conséquent vous allez avoir un impact important sur le paysage urbain et économique de la ville. Dans ce cas, n’hésitez pas à demander à rencontrer le maire ou un adjoint pour vous présenter, expliquer votre projet et décrire en quoi il est bon pour la communauté. Vous vous ferez des alliés qui peuvent être très utiles par la suite.