Le magazine > L'immobilier en France

Николя Галле: «Париж сопротивляется снижению цен на недвижимость»

09.02.2010

Вышло наше интервью о французском рынке недвижимости на m2.ru, 22/07/2009:

 

О рынке недвижимости Франции читателям М2.RU рассказали директор французского агентства недвижимости «FRANTSIA», Николя Галле и консультант этого же агентства Татьяна Ионкина.

 

1. Какова средняя стоимость жилья во Франции?

Важно разделять на первичный и вторичный рынок. Оригинальные таблицы располагаются в конце текста интервью:
- Средние цены по регионам на первичном рынке
- Средние цены по Франции на вторичное жилье
- Цены на квартиры вторичного рынка по регионам
- Цены на дома вторичного рынка по регионам
- Средние цены на вторичном рынке по регионам

 

2. Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке жилья страны? (Соотношение предложение и спрос, ценовая динамика , новые рыночные тренды, доходность недвижимости и т.д.)

Первичный рынок в настоящее время чувствует себя получше благодаря закону Селье, благоприятствующему инвестициям в аренду первичного жилья. В этом году было заявлено меньше разрешений на строительство новостроек (-16% по сравнению с 2008 г.). Девелоперы концентрируются на строительстве жилых резиденций в крупных региональных центрах.

На вторичном рынке ситуация сильно варьируется в зависимости от регионов. Париж и Лазурный берег, крупнейшие курорты в Альпах сопротивляются снижению цен на недвижимость. В связи с кризисом уменьшилось количество семей, способных купить жилье (количество полученных кредитов на покупку недвижимости меньше на 30% по сравнению с 2008 г). Государство оказало давление на банки с тем, чтобы банки понизили проценты по кредитам на покупку недвижимости, тем самым оказывая влияние на увеличение спроса на покупку недвижимости. Несмотря на кризис, вторичный рынок не торопится меняться: продавцы завышают цену, а покупатели требуют слишком низкую цену. В итоге сроки проведения сделки затягиваются, а семьи переносят свои проекты на будущее.

Количество безработных увеличилось, уменьшив тем самым доход семей на 30%. Арендная плата на жилье растет благодаря росту спроса на аренду. Специалисты утверждают, что несмотря на все благоприятствующие факторы (низкие ставки по кредитам, снижение цен на недвижимость) улучшения ситуации на рынке может и не произойти, если государство не примет дополнительные меры.

 

3. Существует ли инвестиционная целесообразность приобретения жилья во Франции?

Да, конечно. Рентабельность в зависимости от регионов варьируется около 5%, что является очень хорошим показателем.

 

4. Каков ваш прогноз развития ситуации на рынке жилья страны? (Спрогнозируйте дно рынка, ценовую динамику, тренды)

Во втором триместре 2009 г. французский рынок недвижимости показал рост на 3,9% по сравнению с первым триместром 2009. Даже если сейчас еще рано говорить о том, что рынок поднимается, эта цифра показывает остановку в падении, начавшемся в 2008 г. (-6,5% в 4 триместре 2008). Это соответствует тому, что мы наблюдаем на практике, и что подтверждают наши коллеги – рынок начинает подниматься.

Однако общая цифра не позволяет отразить действительность в каждом сегменте рынка. Например, цены на маленькие квартиры, покупаемые работающими французами, сильно зависят от процента безработицы. Если в последующие месяцы случится внезапный рост безработицы, то цены на квартиры упадут, а арендная плата увеличится (работающие французы не захотят покупать недвижимость из страха безработицы, они предпочтут снимать в аренду). В этом сегменте рынка интересно также инвестировать в последующую аренду недвижимости.

Лазурный берег менее подвержен национальным тенденциям, поскольку важную часть владельцев недвижимости составляют иностранцы. Так, дорогие объекты высокого качества не подвержены флюктуациям рынка. Владельцы предпочитают сдать свое жилье в сезонную аренду, нежели продать по низкой цене. Большая разница заключается в том, что до кризиса все объекты продавались относительно легко. Сейчас же объекты с дефектами или неудобствами все более тяжело находят покупателя. Но объект хорошего качества по-прежнему продается легко по практически докризисной цене.

 

5. В каких районах иностранцы предпочитают приобретать жилье во Франции?

Париж, Лазурный берег, Альпы.

6. Опишите, пожалуйста, кратко процедуру приобретения жиля иностранцем во Франции (С учетом налогообложения оформления прав собственности)

Я расскажу, как мы работаем с нашими клиентами.
Клиент, находясь еще в России или на Украине, получает от нас всю предварительную информацию согласно своим критериям поиска: консультации по налоговым вопросам, получению кредита, предварительную выборку объектов, подписывает с нашим агентством договор на поиск. Как только клиент определяется с датами приезда во Францию, мы готовим программу пребывания во Франции с посещениями объектов, консультациями в банках по вопросам кредита (в том числе подготовка досье) и открытием счета, консультацией по финансовой оптимизации покупки и т.д. Когда клиент выбирает понравившийся объект и решается на покупку, мы помогаем сделать предложение о покупке, помогаем торговаться без риска получения отказа от продавца, составляем и подписываем компромис – предварительный договор о покупке недвижимости. Объясняем все тонкости процесса и анализируем все технические характеристики объекта недвижимости. Выбираем нотариуса, говорящего на 2 языках, с которым клиент будет подписывать купчую. Через 7 дней после подписания компромиса, положенных по закону на раздумья, клиент перечисляет 10% от стоимости объекта на специальный секвестровый счет нотариуса. Теперь, если клиенту нужен кредит, у нас есть 1,5 месяца на решение вопроса с финансированием. Мы обращаемся в банки Франции и Монако. После получения положительного ответа от банка нотариус запрашивает все документы по недвижимости в специализированных учреждениях и примерно через месяц-полтора клиент подписывает купчую в присутствии нотариуса, продавца и нашего представителя. Оплачивает полную сумму за объект и примерно 8% от стоимости объекта на госпошлины, налоги и услуги нотариуса.

7. Какие изменения были внесены в последнее время, в законодательство регламентирующее покупку иностранцами жилья во Франции?

Что касается недвижимости, резиденты и нерезиденты, в общем, подвержены одинаковым правилам. Поэтому сложно говорить о регламентации нерезидентов.

Большинство нововведений в законодательстве преследуют цель привлечь инвестиции в аренду жилья, поскольку во Франции наблюдается нехватка жилья для аренды. Эти меры обычно характеризуются уменьшением подоходного налога. И если у вас нет никаких доходов во Франции, то вы не заметите никаких изменений в законодательстве.

И напротив, если вы собираетесь инвестировать в последующую аренду во Франции, полученная арендная плата будет подвержена французским налогам и вам сразу же становятся интересны все изменения в законодательстве, чтобы оптимизировать налоговое бремя.

Хорошим примером является закон о непрофессиональной мебелированной аренде - Loueur Meublé Professionnels (LMP). Этот закон был изменен в начале 2009 г., отчего стал более привлекательным именно для нерезидентов. Закон обязывает получать как минимум 50% дохода от аренды мебелированного жилья. Это условие легко выполнимо для нерезидентов, они обычно не имеют доходов во Франции. И сложно реализуемо резидентами, которые обычно имеют другую профессиональную деятельность с доходами, превышающими доходы от аренды недвижимости. При хорошем использовании этот закон позволяет создать состояние с интересным налогообложением.

 

8. Что бы вы посоветовали россиянам, желающим недорого снять жилье во Франции во время отпуска?

Самый простой способ снять жилье во Франции – это найти в интернете объявление об аренде, выбрать понравившийся объект и напрямую договориться с хозяином, подписать договор на аренду и заплатить 30% залога. Но помимо необходимости владения французским или английским языком, заблаговременного бронирования (виллу на лето лучше бронировать за год), нужно быть очень осторожным, чтобы не нарваться на аферистов и не сорвать себе всю поездку.

Поэтому более безопасным вариантом будет обращение в специализированное туристическое агентство, которое окажет клиенту полный комплекс услуг и расскажет обо всех формальностях. Самым дешевым и простым вариантом будет покупка готового тура во Францию.