Définitions

ISF

ISF signifie Impôt de Solidarité sur la Fortune. C’est un impôt payé chaque année par les personnes physiques et les couples qui possèdent en France un patrimoine supérieur à 1,3 M€. Le patrimoine est constitué des biens immobiliers mais également des meubles, des actions ou parts de sociétés, etc. En Juin de chaque année, les personnes concernées doivent envoyer au service des impôts une déclaration indiquant l'évaluation du patrimoine possédé au 1er janvier de l’année. Un certain nombre de montage financiers permettent, s’ils sont mis en place avant l’achat d'un bien immobilier, de réduire voire annuler l’ISF. Pour en savoir plus, consultez cet article.

Fonds de commerce

Le fonds de commerce est l’ensemble d'éléments concourant à constituer une unité économique dont l'objet est de nature commerciale comprenant des éléments corporels, tel que le matériel, les marchandises et les équipements, et des éléments incorporels, tels que la clientèle, le droit au bail et le nom commercial. Pour un hôtel le fonds de commerce sera donc composé du nom de l’hôtel, de la clientèle, de l’équipement des chambres (lits, TV, linge, etc.), des meubles et matériels de cuisine et de restaurant et du droit au bail. Pour en savoir plus, consultez cet article.

SCI

SCI désigne une Société Civile Immobilière, c’est une société dont l’objet est la détention de biens immobiliers. Ainsi la SCI permet à plusieurs personnes de posséder et gérer un bien immobilier d’une manière plus souple que la propriété directe. Elle évite notamment les problèmes d’indivisions, les blocages en cas de désaccord des propriétaires et facilite la transmission. De plus la SCI permet de déduire l’endettement de la valeur brute du bien pour le calcul de l’impôt ce qui en fait un outil privilégié d’optimisation fiscale. Pour plus d’informations, consultez cet article.

Prêt in fine

Un prêt in fine (ou « interest-only loan » en anglais) est un prêt dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute sa durée et la totalité du capital à la dernière échéance. Ce type de prêt est souvent utilisé dans des montages financiers permettant de réduire l’imposition. Pour plus d’informations lire cet l’article.

VEFA

VEFA signifie Vente en l’Etat Futur d’Achèvement

C’est une forme de vente de biens immobiliers neufs qui est aussi appelée « Vente sur plan » du fait que le bien acheté n’est pas encore construit au moment de l’achat.

La VEFA est strictement encadré par la loi française pour éviter les abus. Ainsi le promoteur doit prendre une garantie dont le montant permet en cas de défaillance, d’achever les travaux. Cependant il vaut mieux toujours s’assurer de la solidité du promoteur avant de s’engager.

Le prix du bien est payé au fur et mesure de l’avancée des travaux. Par exemple :

Réservation: 5%
Signature de l’acte de vente: 30%
Fondation et dalle: 30%
Murs de cloisonnement: 20%
Livraison: 15%

TTC et HT

TTC signifie Toutes Taxes Comprises.
HT signifie Hors Taxes

La différence entre les deux est la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), ainsi TTC = HT + TVA

Le taux de TVA normal en France est de 19,6% sauf pour certains produits et services que l’état a choisi d’avantager (biens culturels, travaux dans des locaux d’habitation de plus de 2 ans, restauration, etc.) qui bénéficient d’un taux réduit à 5,5%.


En tant que consommateur final vous paierez toujours les montants TTC et normalement tous les prix sont communiqués en TTC. La valeur HT n’intéresse que les sociétés qui peuvent se faire rembourser la TVA par l’état.

FAI

FAI est l'abbréviation de Frais d'Agence Inclus. Cela signifie que le prix du bien inclut la commission de l'agence immobilière.

Remboursement anticipé

Pendant la période de remboursement d’un crédit immobilier vous pouvez demander à la banque de rembourser l’intégralité du capital restant dû d’un coup et ainsi mettre fin à votre crédit.

Il peut y avoir plusieurs raisons à cela : vous avez une rentrée d’argent et il est plus intéressant pour vous d’économiser les intérêts d’emprunt plutôt que placer votre argent. Vous pouvez aussi avoir trouvé un crédit avec un taux d’intérêt plus bas dans une autre banque et vous souhaitez en changer.

Evidemment les banques n’aiment pas les remboursements anticipés car cela signifie qu’elles perdent les intérêts que vous auriez dû payer sur le reste de votre crédit. Elles vont donc vous appliquer une pénalité. Celle-ci ne peut légalement être supérieure à 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts (c’est la somme la plus faible qui définit la limite).

Pour éviter cela, il faut essayer de négocier une réduction voire une exonération des pénalités de remboursement anticipé avant la signature du contrat de prêt. Une solution est de prendre un prêt à taux variable qui permet généralement un remboursement anticipé sans pénalité.

Mandat

En France, un mandat est obligatoire pour toute vente effectuée par l'intermédaire d'une agence immobilière (loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l'arrêté du 15 septembre 1972).

 

Il existe deux types de mandats: le mandat de vente et le mandat de recherche.

  • Le mandat de vente est un contrat signé entre le propriétaire (mandant) du bien et l'agence (mandataire) chargée de vendre le bien. Le mandat définit entre autres l'identité du vendeur, le bien à vendre, son prix, la commission de l'agence, la durée du mandat.
  • Le mandat de recherche est un contrat signé entre l'acheteur (mandant) et l'agence (mandataire) chargée de trouver le bien. Le mandat définit en autres l'identité de l'acheteur, le bien recherché, une fourchette de prix, la commission de l'agence, la durée du mandat.

Un mandat peut avoir différente forme: simple, exclusif, semi-exclusif, co-exclusif. Voyons les mandats de recherche les plus utilisés: les mandats simples et les mandats exclusifs.

  • Mandat simple: L'acheteur est libre d'acheter un bien qui n'est pas présenté par l'agence, il peut donc signer plusieurs mandats avec plusieurs agences et même chercher le bien lui même.
  • Mandat exclusif: L'acheteur confie la recherche de son bien à une agence unique et s'engage à ne pas acheter un bien qu'il lui serait présenté par une autre agence ou qu'il aurait trouvé lui-même. Si toutefois il le fait, il doit verser la commission prévue dans le mandat à l'agence ayant l'exclusivité.

EBE

L’EBE est calculé sur la base du chiffre d’affaire duquel on déduit :
  • Le coût des matières premières
  • Les services achetés à l’extérieur (électricité, eau, comptabilité, assurance, entretien, avocats, publicité.)
  • Taxes liées à l’exploitation (impôts locaux, timbres fiscaux, etc.) mais pas l’impôt sur les sociétés
  • Les charges de personnel : salaires et cotisation sociales
L’EBE est donc un indicateur de la performance brute de l’exploitation d’une entreprise qui ne tient pas compte de la façon dont elle est financée, de la politique d’investissement et des opérations exceptionnelles.
Pour cette raison l’EBE est souvent utilisé pour évaluer une entreprise qu’on envisage d’acheter.
L’EBE est assez similaire à l’EBITDA anglo-saxon.